日前,，自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），從深化調(diào)查評(píng)估,、加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌,、強(qiáng)化政策支持,、優(yōu)化審批流程等四個(gè)方面作出部署，完善老舊小區(qū)改造相關(guān)的規(guī)劃土地政策,，并提出加強(qiáng)專業(yè)服務(wù)有關(guān)要求,。6月13日，在自然資源部辦公廳組織的媒體座談會(huì)上,，部國(guó)土空間規(guī)劃局主要負(fù)責(zé)人針對(duì)《通知》主要內(nèi)容和相關(guān)考慮進(jìn)行了解讀,。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。今年4月,，習(xí)近平總書記在重慶市九龍坡謝家灣街道民主村社區(qū)調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：“黨中央很關(guān)心的一件事,，就是把老舊小區(qū)改造好,?！苯?jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造仍存在堵點(diǎn)難點(diǎn),，在規(guī)劃管理、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、政策工具,、商業(yè)模式等方面未形成系統(tǒng)匹配,，亟待打通堵點(diǎn)，以調(diào)動(dòng)政府,、市場(chǎng),、社會(huì)積極性。
為適應(yīng)新形勢(shì),，自然資源部辦公廳本月發(fā)布通知,，進(jìn)一步加強(qiáng)土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作，全面落實(shí)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）相關(guān)要求,。
改進(jìn)規(guī)劃方法 加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌
“多規(guī)合一”改革以及自然資源部被賦予“兩統(tǒng)一”職責(zé),，創(chuàng)造了城市規(guī)劃與土地政策緊密銜接融合的歷史機(jī)遇。自然資源部按照黨中央,、國(guó)務(wù)院工作部署,，重點(diǎn)圍繞落實(shí)中央要求、讓更多群眾受益,、增強(qiáng)市場(chǎng)主體動(dòng)力,，在健全規(guī)劃編制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具體工作部署,，指導(dǎo)各地自然資源部門支持老舊小區(qū)改造工作,。
當(dāng)前，我國(guó)已步入存量更新時(shí)代,，城市功能布局進(jìn)入需進(jìn)一步優(yōu)化更新的階段,，關(guān)乎人民群眾切身利益的居住空間,，特別是老舊小區(qū)同樣面臨更新需要。城市規(guī)劃作為調(diào)控城市空間資源,、指導(dǎo)優(yōu)化功能布局的重要公共政策,，在老舊小區(qū)改造工作中具有重要作用。老舊小區(qū)改造需要加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌,，改進(jìn)規(guī)劃方法,，提高規(guī)劃編制的適應(yīng)性和對(duì)市場(chǎng)的響應(yīng)性，使規(guī)劃好用,、能用,、管用?！锻ㄖ芬?，在國(guó)土空間總體規(guī)劃中提出老舊小區(qū)改造目標(biāo)和工作重點(diǎn)，明確近期重點(diǎn)推進(jìn)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目,，擬定近期改造任務(wù)清單,，并納入總體規(guī)劃的近期實(shí)施規(guī)劃和行動(dòng)計(jì)劃。面向規(guī)劃管理需求,，將總體規(guī)劃確定的強(qiáng)制性管控要求,、引導(dǎo)措施和老舊小區(qū)規(guī)劃目標(biāo)落實(shí)到單元詳細(xì)規(guī)劃中。在詳細(xì)規(guī)劃中保障利益相關(guān)方訴求,，通過(guò)規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)及周邊片區(qū)居民整體利益的最大化,。
一方面，建立健全針對(duì)社區(qū)層面的資源資產(chǎn)調(diào)查與城市體檢評(píng)估體系,。老舊小區(qū)改造不是簡(jiǎn)單的翻新屋子,、修補(bǔ)立面、增加綠化等工程,，更重要的是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的系統(tǒng)改善和實(shí)施推進(jìn)。不僅要改造外表的“面子”,，改得好看,，更要做好惠民的“里子”，讓居民住得舒心,，讓社區(qū),、城市更具活力。這個(gè)過(guò)程往往要面對(duì)復(fù)雜的權(quán)益資產(chǎn)關(guān)系,，需通過(guò)調(diào)查評(píng)估摸清底子,，才能準(zhǔn)確把握改造方向?！锻ㄖ诽岢?，要梳理老舊小區(qū)內(nèi)及周邊的存量空間資源資產(chǎn),，了解居民需求期盼和現(xiàn)實(shí)困難，按照自然資源部印發(fā)的《社區(qū)生活圈規(guī)劃技術(shù)指南》中的有關(guān)要求,，明確改造中應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足的養(yǎng)老托育,、社區(qū)助餐、公共停車,、充電裝置等公共服務(wù)設(shè)施的要求,，真正增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感,、安全感,。
另一方面，通過(guò)規(guī)劃統(tǒng)籌促進(jìn)規(guī)劃指標(biāo)區(qū)域平衡,、動(dòng)態(tài)平衡,。在推進(jìn)老舊小區(qū)改造時(shí)，要樹立系統(tǒng)思維,，從老破小“換新顏”到完善基礎(chǔ)設(shè)施,，再到豐富配套服務(wù)等多方面,，實(shí)施一體規(guī)劃,、統(tǒng)籌考慮。調(diào)研發(fā)現(xiàn),，傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造中運(yùn)用城市盤活存量空間的規(guī)劃,、用地和資產(chǎn)政策不夠，一些地方的改造受到規(guī)劃容積率,、建筑高度等限制,，很難通過(guò)提高小區(qū)容積率來(lái)完善相關(guān)配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)改造的財(cái)務(wù)平衡,?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌,，允許在單元中統(tǒng)籌空間功能和建筑量,，在不突破上位規(guī)劃底線要求和強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下，可明確建筑量跨單元統(tǒng)籌的規(guī)則,，處理好局部利益和整體利益,，從而解決改造資金平衡難的問題。同時(shí),，要按照自然資源部印發(fā)的《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》的要求,，突出保障民生和激勵(lì)公益貢獻(xiàn)的政策導(dǎo)向，核定優(yōu)化容積率,，執(zhí)行差異化規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),，促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化,、資源資產(chǎn)增值、民生事業(yè)改善以及歷史文化傳承,，確保支持措施踐行“人民城市為人民”理念,，惠及廣大人民群眾。
強(qiáng)化政策支持 優(yōu)化審批流程
為積極推動(dòng)老舊小區(qū)改造,，各地要以國(guó)土空間規(guī)劃為引領(lǐng),，結(jié)合改造需要和具體情況，探索適應(yīng)老舊小區(qū)改造特點(diǎn),、差異化的規(guī)劃和土地政策,，突出政策制度的靈活安排，充分激發(fā)多元主體的更新意愿,，鼓勵(lì)建立多元合作模式,。具體包括以下幾個(gè)方面：
一是適應(yīng)存量空間更新改造需求，完善規(guī)劃管理措施,。城市發(fā)展中,，土地混合使用是必然趨勢(shì)，是增強(qiáng)城市活力,、提高城市實(shí)際功能效益的重要手段,，要從簡(jiǎn)單機(jī)械化的功能切割轉(zhuǎn)向土地用地功能的兼容，要允許非公益向公益以及公益之間互轉(zhuǎn)等,。鼓勵(lì)地方自然資源部門制定相應(yīng)的正負(fù)面清單管理辦法,，在制定配套的細(xì)則中，要明確正負(fù)面清單和比例管控要求,，加強(qiáng)后期監(jiān)管,，使得功能轉(zhuǎn)換以后的使用和運(yùn)營(yíng)的手續(xù)管理能夠在不損害周邊群眾利益的前提下，指向改善民生和補(bǔ)足公共服務(wù),。如北京探索實(shí)施建筑用途轉(zhuǎn)換和土地用途兼容,，允許存量建筑功能轉(zhuǎn)換，將閑置廢棄的鍋爐房,、堆煤場(chǎng)轉(zhuǎn)換為街區(qū)便民服務(wù)中心,，實(shí)現(xiàn)“變廢為寶”。
二是堅(jiān)持節(jié)約集約,，促進(jìn)低效用地再開發(fā),。老舊小區(qū)自身用地局促緊張，往往沒有閑置空間作為公共服務(wù)配套,?！锻ㄖ分С掷弥苓叢荒軉为?dú)利用的邊角地、零星用地等低效用地用于公共空間,、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，特別是用于近期多次發(fā)生火災(zāi)事故的電動(dòng)自行車充電設(shè)施和停放場(chǎng)所建設(shè),，切實(shí)保護(hù)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，解決急難愁盼問題,。如江蘇南京石榴新村改造項(xiàng)目基于控規(guī)地塊劃分更新片區(qū),，將周邊邊角地、夾心地,、插花地,、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規(guī)則,、碎片化,、規(guī)模效應(yīng)不足等問題。
三是規(guī)范審批程序,，保障合法權(quán)益,。《通知》強(qiáng)調(diào),，針對(duì)老舊小區(qū)不同情形明確規(guī)劃許可辦理程序和分類管控規(guī)則,。各地要制定具體細(xì)則，特別是分清無(wú)需辦理,、需要辦理,、簡(jiǎn)化辦理規(guī)劃許可的情形。居民權(quán)益保障是推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的前提,，要明確相關(guān)程序辦理的路徑和方式,，為改造后居民辦理產(chǎn)權(quán)登記、保障合法權(quán)益提供基礎(chǔ),。
《通知》要求，拆除重建的老舊小區(qū)改造前要保證土地及房屋權(quán)利清晰,、合法,、無(wú)爭(zhēng)議，改造后要憑借合法的規(guī)劃,、土地供應(yīng)和建設(shè)手續(xù),，以及地價(jià)款補(bǔ)繳單據(jù)和權(quán)利劃分協(xié)議等及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。如廣州市規(guī)劃和自然資源局自2022年12月以來(lái),，先后推出四批97條惠企利民措施,，進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制，涵蓋規(guī)劃審批,、土地出讓金計(jì)收,、健康住宅設(shè)計(jì)、不動(dòng)產(chǎn)登記,、城中村改造,、停車配建等企業(yè)和群眾密切關(guān)注的領(lǐng)域,，在城市更新規(guī)劃審批的用地彈性、指標(biāo)優(yōu)化,、降本增效,、專項(xiàng)評(píng)估等方面均作出積極探索，有效降低企業(yè)和群眾的時(shí)間及資金成本,，不斷提升審批服務(wù)效能,，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。
加強(qiáng)專業(yè)服務(wù) 促進(jìn)共治共享
自“多規(guī)合一”改革以來(lái),，自然資源部不斷改進(jìn)注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師制度,，鼓勵(lì)引導(dǎo)注冊(cè)城鄉(xiāng)規(guī)劃師進(jìn)社區(qū)、到基層做好專業(yè)技術(shù)服務(wù),，在詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施,、老舊小區(qū)改造方案編制、社區(qū)環(huán)境高品質(zhì)提升等方面發(fā)揮了重要的參謀和溝通橋梁作用,，各地也有很多好的經(jīng)驗(yàn)做法,。如北京的責(zé)任規(guī)劃師制度實(shí)踐：豐臺(tái)區(qū)成立“小蜜豐”責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)，朝陽(yáng)區(qū)成立“葵花籽”責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì),，直接有效地推動(dòng)公眾參與,、多元共治，進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)劃的統(tǒng)籌引領(lǐng)作用,，增強(qiáng)社區(qū)建設(shè)管理決策的科學(xué)性,，實(shí)現(xiàn)治理方式的精細(xì)化，提升治理成果的有效性,。
支持老舊小區(qū)改造,，關(guān)鍵在于地方自然資源部門如何在規(guī)劃土地政策方面融合創(chuàng)新，通過(guò)普惠透明加適度激勵(lì)的政策紅利,，有效調(diào)動(dòng)居民積極性,，實(shí)現(xiàn)群眾滿意、多方共贏,。下一步,，自然資源部將繼續(xù)做好政策宣傳，指導(dǎo)各地按照中央及本次《通知》的有關(guān)要求,，細(xì)化落實(shí)措施,，確保文件落地生效，更好支持老舊小區(qū)改造,。