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（2019年4月19日宣城市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過  

 2019年5月24日安徽省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議批準(zhǔn)）
     

目    錄

第一章  總 則
第二章  業(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第三章  前期物業(yè)管理
第四章  物業(yè)服務(wù)
第五章  物業(yè)使用維護(hù)
第六章  法律責(zé)任
第七章  附 則
 

第一章  總   則

  第一條  為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，營造良好的生活環(huán)境,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律,、行政法規(guī),，結(jié)合本市實際，制定本條例,。
  第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理,。
  第三條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則,。
  第四條  市、縣（市,、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),，建立健全物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問題。
  鼓勵將物業(yè)管理工作納入政府目標(biāo)管理績效考核,。
  第五條  市人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,，履行下列職責(zé)：
  （一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；
  （二）建立物業(yè)管理信用信息平臺,；
  （三）監(jiān)督,、管理物業(yè)專項維修資金；
  （四）指導(dǎo),、監(jiān)督各縣（市,、區(qū)）物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；
  （五）指導(dǎo),、監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動,，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理,；
  （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
  第六條  縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,，履行下列職責(zé)：
  （一）指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé),；
  （二）指導(dǎo),、監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動；
  （三）負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同,、臨時管理規(guī)約,、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗,、業(yè)主委員會有關(guān)材料備案,；
  （四）負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的歸集、核算,、撥付,，對物業(yè)專項維修資金的使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督,；
  （五）采集,、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人的信用信息,，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案,，并接受查詢；
  （六）組織開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處,、居（村）民委員會物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)工作,；
  （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé),。
  第七條  市,、縣（市、區(qū)）人民政府建設(shè),、公安,、司法、民政,、應(yīng)急管理,、環(huán)保、規(guī)劃,、城市管理,、人防、價格,、市場監(jiān)管,、經(jīng)濟(jì)信息化等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)督管理工作,。
  （一）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌工程質(zhì)量保證金,；監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量問題的投訴受理,、處理工作,；
  （二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為,，對燃放煙花爆竹,、監(jiān)控安防、車輛停放等開展監(jiān)督檢查,，并做好房屋租賃監(jiān)督管理工作,；
  （三）司法行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作；
  （四）民政行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督居（村）民委員會指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會開展自治管理活動；
  （五）應(yīng)急管理行政主管部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)消防安全的監(jiān)督管理,；
  （六）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域以及周邊污染源依法實施監(jiān)督管理,；對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處,；
  （七）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實及違法建設(shè)的認(rèn)定,；
  （八）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)查處裝修過程中擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)，違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物,，亂設(shè)攤點,，占用和損壞綠地，擅自伐,、移、修剪樹木,，焚燒樹葉,、垃圾等違法行為；
  （九）人民防空行政主管部門負(fù)責(zé)對人防工程設(shè)施違法行為進(jìn)行監(jiān)督檢查,； 
  （十）價格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理,；
  （十一）市場監(jiān)管行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)督檢查；
  （十二）經(jīng)濟(jì)信息化行政主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)通信運(yùn)行和電力設(shè)施保護(hù)等工作,。
  第八條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,，履行下列職責(zé)：
  （一）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作,，健全物業(yè)管理工作機(jī)制；
  （二）指導(dǎo)成立業(yè)主大會,、選舉業(yè)主委員會,，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé),；
  （三）調(diào)解物業(yè)管理糾紛,；
  （四）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的移交,；
  （五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
  居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處開展相關(guān)工作,。
  第九條  鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,，制定自律管理制度,、紀(jì)律懲戒規(guī)則以及行業(yè)調(diào)解機(jī)制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為,，促進(jìn)依法誠信經(jīng)營,，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
        

第二章  業(yè)主,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

  第十條  房屋所有權(quán)人為業(yè)主,。
  業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或者法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù),。
  第十一條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權(quán)利：
  （一）提議召開業(yè)主大會會議,，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；

（二）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

（三）推選業(yè)主代表,，并享有被推選權(quán),；
  （四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利,，監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用,；
  （五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為,；
  （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
  第十二條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；

（三）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金；

（四）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用,；     

（五）配合,、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動,；
  （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
  第十三條  一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,，可以以幢,、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,。業(yè)主代表的推選,、權(quán)限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
  業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,，接受業(yè)主的監(jiān)督,，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，依法履行職責(zé),。  
  第十四條  首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān),，據(jù)實結(jié)算,。
  首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布,，接受業(yè)主監(jiān)督,。
  第十五條 業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會。經(jīng)業(yè)主大會同意,，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書等專職工作人員,。
  業(yè)主大會、業(yè)主委員會,、監(jiān)事會工作經(jīng)費由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，經(jīng)費的標(biāo)準(zhǔn),、籌集,、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會研究決定，并在業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約中明確,，可以從公共收益中列支,。
  第十六條  業(yè)主大會在取得統(tǒng)一社會信用代碼后，可以到銀行開設(shè)業(yè)主共有資金基本賬戶,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶,，并建立業(yè)主共有資金財務(wù)管理制度，保證資金安全,。
  業(yè)主共有資金主要包括：
  （一）共有物業(yè)收益,；

（二）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分?jǐn)偟馁M用；
  （三）孳息,；
  （四）其他合法收入,。
  第十七條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；
  （二）具有完全民事行為能力,；
  （三）遵守業(yè)主大會的決定,、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,，履行業(yè)主義務(wù),；
  （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng),，公正廉潔,；
  （五）身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間,；
  （六）本人,、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。
  第十八條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約,，不得有下列行為：
  （一）故意誘導(dǎo),、唆使業(yè)主拒交物業(yè)費,；
  （二）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；
  （三）侵占業(yè)主共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備或者挪用,、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
  （四）擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義作出決議,，侵害業(yè)主共同利益或者擾亂正常物業(yè)管理秩序,；
  （五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
  業(yè)主委員會委員有前款行為之一的,，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，可以決定終止其委員資格,。
  業(yè)主委員會委員資格終止的,，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會,。
  第十九條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議和臨時會議,。
  除因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的情形外，召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議議題及其具體內(nèi)容,、時間、地點,、方式等在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)布公告,。
  第二十條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式，及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項,，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄,，并接受業(yè)主查詢。
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時聽取業(yè)主,、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見,、建議，接受咨詢,、投訴和監(jiān)督,。
  第二十一條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年三月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會下列經(jīng)費收支情況,，接受業(yè)主監(jiān)督：
  （一）業(yè)主共有資金繳存及結(jié)余情況,；
  （二）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r,；
  （三）其他有關(guān)業(yè)主共有資金使用和管理情況,。
  業(yè)主對上述資金的收支情況有異議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)作出說明。
  第二十二條  業(yè)主委員會委員集體書面辭職的,，應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處和業(yè)主建立籌備組召開業(yè)主大會，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會,。
  業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益,，或者影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的,，應(yīng)當(dāng)停止活動。所在縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處依法組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會,。
  第二十三條  業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等部門,，與居（村）民委員會協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安,、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作,。
  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合居（村）民委員會依法履行自治管理職責(zé),。召開業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會,，并認(rèn)真聽取居（村）民委員會的建議,。
  第二十四條  推進(jìn)建立業(yè)主委員會主任離任審計制度，審計事項由業(yè)主大會決定,，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公告,，審計費用可以在業(yè)主共有資金中支出。
  市,、縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門，可以將審計結(jié)果作為小區(qū)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的重要參考依據(jù),。
  第二十五條  業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,，可以向縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處書面提出撤銷申請,。
  縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到申請之日起十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人,；業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主,。
  第二十六條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),，經(jīng)縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的,，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理,。成立業(yè)主大會的條件具備后，應(yīng)當(dāng)及時成立業(yè)主大會,。
  第二十七條  實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,。物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)召集，縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門,、城市管理機(jī)構(gòu)、公安派出所,、司法所,、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加,。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
  （一）業(yè)主委員會未依法履行職責(zé),；
  （二）業(yè)主委員會未依法換屆；
  （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù),；
  （四）物業(yè)服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛,；
  （五）其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。

第三章  前期物業(yè)管理

  第二十八條  物業(yè)服務(wù)用房按照下列要求配置：
  （一）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上,。其中,，物業(yè)服務(wù)大廳一般在地面一層根據(jù)實際需要設(shè)置，并配備無障礙設(shè)施等,；
  （二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡單裝修,，具備采光、通風(fēng),、水,、電、通信等正常使用功能；
  （三）因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致總建筑面積發(fā)生變動的,，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房的配置作相應(yīng)調(diào)整,。
  第二十九條  業(yè)主大會成立前，物業(yè)管理共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用,、經(jīng)營方案由開展物業(yè)服務(wù)的單位組織制定。所得收益的百分之七十納入物業(yè)專項維修資金,，百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費,。
  第三十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照規(guī)定將招標(biāo)文件等材料報物業(yè)項目所在地縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案,。
  投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，住宅物業(yè)建筑面積五萬平方米以下且非住宅物業(yè)建筑面積二萬平方米以下,，但總建筑面積超過五萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
  第三十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費,，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備、客戶服務(wù)設(shè)備等物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn),。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用,。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產(chǎn),，并在退出物業(yè)管理項目時向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
  第三十二條  前期物業(yè)承接時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。
  在物業(yè)承接查驗過程中和辦理承接手續(xù)時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位可以邀請業(yè)主代表,、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處參加,，并接受其監(jiān)督?？h（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處接到邀請后,，應(yīng)當(dāng)派員參加,。
  建設(shè)單位在商品房交付之前，應(yīng)當(dāng)將承接查驗結(jié)果等相關(guān)資料報送縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門,。
  第三十三條  前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的,，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前,，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任且尚未成立業(yè)主大會的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域三個月前應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前,，依法組織業(yè)主決定管理模式。
     

第四章  物業(yè)服務(wù)
    

  第三十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動,，應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格,。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在地縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案,。
  第三十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù),，不得有下列行為：
  （一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房或者共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途,；
  （二）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益,；
  （三）擅自利用物業(yè)共用部位,、場地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；
  （四）物業(yè)服務(wù)合同終止時,，拒不退出或者不按照規(guī)定交接查驗或者移交有關(guān)財物,、資料；
  （五）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項目,；
  （六）以強(qiáng)制停水,、停電等方式催交物業(yè)費；
  （七）擅自擴(kuò)大收費范圍,、提高收費標(biāo)準(zhǔn),、重復(fù)收費,；
  （八）其他損害業(yè)主權(quán)益的情形。
  第三十六條  實行物業(yè)服務(wù)項目責(zé)任制,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派項目負(fù)責(zé)人,。建筑面積超過十萬平方米的小區(qū)，應(yīng)配備至少一名項目負(fù)責(zé)人,；地理位置上相毗鄰的若干個小區(qū),，可以委派同一名項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，但同時管理的小區(qū)數(shù)不得超過三個,，且建筑面積合計不超過十五萬平方米,。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件或者物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目負(fù)責(zé)人，項目負(fù)責(zé)人不得隨意更換,。更換項目負(fù)責(zé)人的,，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會的意見，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。
  第三十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示：
  （一）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目,、收費標(biāo)準(zhǔn),、收費方式等；
  （二）電梯,、消防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱,、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等,；
  （三）公共收益的分配和使用情況,；
  （四）各項物業(yè)費用的收費分?jǐn)傊С雒骷?xì)；
  （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服電話,，項目負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式,；
  （六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
  業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)并提供相關(guān)資料查詢。
  第三十八條  物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開,、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費,，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。
  業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會可以通過催交等形式,，督促其交納。逾期不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依約定申請仲裁,、依法提起訴訟。
  第三十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時,，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，經(jīng)業(yè)主委員會申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理,。居(村)民委員會可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)和監(jiān)督下,，與應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行,。物業(yè)管理費用由業(yè)主承擔(dān),。
  第四十條  被解聘或者不再續(xù)簽合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會,，或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行交接義務(wù),。
  交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料給予核查,、確認(rèn),，并將結(jié)果書面告知物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處,。電梯,、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域,、停止物業(yè)服務(wù),。
  第四十一條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案,，對突發(fā)性自然災(zāi)害,，供水、供電,、供氣,、電梯等安全事故，公共衛(wèi)生事件,，治安及刑事案件等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定,，并協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作,。
  安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案,，縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實施給予必要的指導(dǎo)。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施,，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作,。

第五章  物業(yè)使用維護(hù)
    

  第四十二條  物業(yè)出租的,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時將物業(yè)承租人,、出租期限,、物業(yè)服務(wù)費用交納的約定等情況告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
  第四十三條  裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,，不得侵占公共空間，不得損害共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的管理,。裝飾裝修工程開工前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知其裝修的禁止行為和注意事項,，業(yè)主、物業(yè)使用人和修繕,、裝飾裝修單位或者個人應(yīng)當(dāng)遵守,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。
  第四十四條  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新時,，不得妨礙他人正常生活，相鄰業(yè)主,、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。因阻撓維修、更新造成其他業(yè)主,、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償,。因物業(yè)維修,、更新造成相鄰業(yè)主,、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)賠償,。
  第四十五條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車車位,、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,、物業(yè)使用人使用,。建設(shè)單位尚未出售的車位、車庫,，不得以只售不租為由拒絕出租給業(yè)主,、物業(yè)使用人停放車輛。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位,、車庫的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的車位,，應(yīng)當(dāng)合理施劃，屬于業(yè)主共有,。
  車輛在物業(yè)共有部位的停放,、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定,。業(yè)主大會成立前,，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。
  公安、消防,、搶險,、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,，不得收費,。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防車通道,，不得影響其他車輛和行人的正常通行,。
  第四十六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的地下人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放,，建設(shè)單位不得將停車位出售,、附贈；出租的,，租賃期限不得超過三年,。
  地下人民防空工程平時用作停車位收取的停車費,、租金，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,，用于人民防空工程設(shè)施的日常維護(hù)管理和停車管理的必要支出,。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地下人防工程平時可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)管理，受委托單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)維護(hù)管理規(guī)定,，確保人民防空工程設(shè)施處于良好狀態(tài),。
  第四十七條  新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電,、供氣,、通信等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,，并與主體工程同時設(shè)計,、同時施工、同時交付,。建設(shè)單位在組織竣工驗收時,，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電,、供氣,、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；建設(shè)項目竣工驗收完成備案起三個月內(nèi),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理,，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
  已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的,，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)行業(yè)主管部門組織專業(yè)經(jīng)營單位按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收,。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收,；驗收不合格的,，由市、縣（市,、區(qū)）人民政府組織相關(guān)單位整改合格后,，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
  老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的,，按照專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后,，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收,。
  移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新等費用,，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān),，不得從物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金中列支。尚在保修期內(nèi)的,，其費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
  第四十八條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限,，承擔(dān)保修責(zé)任,。建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修,。
  建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金,，應(yīng)當(dāng)專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修,，并接受業(yè)主,、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。保證金期滿后,，建設(shè)單位申請返還的,，市、縣（市,、區(qū)）人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理行政主管部門意見。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)保修服務(wù)制度,，辦理咨詢,、投訴、協(xié)調(diào)等服務(wù)事項,，并建立物業(yè)保修檔案,。
  第四十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題,，應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修,。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修，并書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
  建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的,，業(yè)主、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映,，由建設(shè)行政主管部門依法監(jiān)管。
  保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān),。
  電梯,、消防等涉及人身、財產(chǎn)安全并有特定要求的設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定，由共有人或者實際管理人履行管理義務(wù),，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)定期維修,、養(yǎng)護(hù)、檢驗檢測,，確保使用安全,。
  第五十條  業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新,、改造，不得挪作他用,?？h（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金記錄和查詢系統(tǒng),，記載物業(yè)專項維修資金交存,、使用和管理等情況，向業(yè)主提供免費查詢服務(wù),。
  物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)自存入專戶之日起記賬到戶,，結(jié)息到戶。物業(yè)專項維修資金的增值收益部分納入物業(yè)專項維修資金賬戶,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用,。
  縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布物業(yè)專項維修資金的交存,、使用、增值,、結(jié)存等情況,。 
  第五十一條  物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交,。續(xù)交方式,、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
  第五十二條  物業(yè)專項維修資金的使用,，經(jīng)業(yè)主大會決定,，可以根據(jù)維修范圍以單元（幢）為單位進(jìn)行表決。
  在老舊小區(qū)和電梯更新改造中，業(yè)主大會可以采取在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定委托表決,、異議表決等方式使用物業(yè)專項維修資金,。
  第五十三條  發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用物業(yè)專項維修資金的,，由業(yè)主委員會,、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議,，經(jīng)業(yè)主委員會,、相關(guān)業(yè)主同意，并報物業(yè)專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后,，直接申請使用：
  （一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的,；
  （二）電梯故障危及人身安全的,；
  （三）消防設(shè)施損壞的；
  （四）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重,，危及人身,、財產(chǎn)安全的；
  （五）樓體外立面有脫落危險的,；
  （六）專用排水設(shè)施因坍塌,、堵塞、爆裂等造成功能障礙,，危及人身,、財產(chǎn)安全的；
  （七）二次供水設(shè)施損壞的,；
  （八）其他危及房屋安全的情形,。
  應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/font>
  物業(yè)所在地縣（市,、區(qū)）物業(yè)專項維修資金代管或者監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后兩個工作日內(nèi)完成審核工作,。
  第五十四條  市、縣（市,、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評制度,，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)管。
  建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度,，物業(yè)管理行政主管部門,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以通過政府購買服務(wù)等形式,，選聘第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估,，評估結(jié)果錄入物業(yè)管理信用信息檔案。
  鼓勵和支持業(yè)主自治組織、建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動,。
  第三方專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和委托合同約定提供評估服務(wù),。評估活動應(yīng)當(dāng)全面,、獨立、客觀,、公正,。
  第五十五條  物業(yè)管理相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式,。單位和個人可以通過公布的投訴,、舉報受理方式，對物業(yè)管理的違法違規(guī)行為投訴,、舉報,。 
  有關(guān)單位在接到投訴、舉報后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，屬于本單位職?quán)范圍的事項,，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個工作日內(nèi)回復(fù)處理情況,；不屬于本單位職權(quán)范圍的事項,，應(yīng)當(dāng)及時移交有權(quán)單位。接受移交單位對管轄權(quán)有異議的,，由物業(yè)所在地市,、縣（市、區(qū)）人民政府指定管轄,，不得再移交,。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會,、居（村）民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴,、舉報的違法違規(guī)行為，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查,、處理,，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
  行政執(zhí)法單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提供便利,。